Interdiction d'Airbnb à New York : quels impacts ?

C'est un bras de fer qui a duré plus de 10 ans entre la ville de New York et Airbnb. En septembre dernier, la Grosse Pomme a remporté la partie, en supprimant près de 15 000 annonces Airbnb du jour au lendemain. Confrontée à la crise du logement avec un marché sous tension depuis de nombreuses années, la mairie a promulgué début 2023 une loi "interdiction airbnb New York" rendant difficile toute location d'une durée de moins de 30 jours. A l'heure où des villes comme Saint-Malo, Paris ou bien encore des villes du Pays Basque cherchent à renforcer leurs actions anti-Airbnb, nous avons souhaité faire un bilan sur les conséquences de l'interdiction d'Airbnb à New York.

Un renforcement de la loi pour lutter contre Airbnb

En Janvier 2023, les nouvelles règles de la loi locale 18 (Local Law 18) ont mis un sérieux coup d'arrêt à la location courte durée à New York. Ainsi, selon la nouvelle loi, toute location de moins de 30 jours est désormais interdite.

Pour faire de la location courte durée à New York, les propriétaires doivent désormais entreprendre des démarches et respecter certaines obligations. Depuis le 9 janvier 2023, les propriétaires souhaitant offrir des prestations de location courte durée doivent :

• enregistrer leur logement comme location auprès de la mairie de New York et obtenir un numéro d'enregistrement. Ce numéro devra apparaître clairement sur l'annonce Airbnb (ou autre plateforme de location courte durée) pour être dans la légalité ;
• être les "vrais" propriétaires du bien immobilier ;
• prouver qu'ils vivent dans ce logement toute l'année et qu'ils s'engagent donc à ne louer qu'une partie de leur bien (chambre, dépendance...) ;
• accueillir eux-même les voyageurs lors de leur séjour ;
• certifier que leur logement respectent bien les codes du bâtiment, ainsi que les exigences de zonage et les règles de sécurité ;
• prouver que le bâtiment dans lequel ils sont ne possèdent qu'une seule entrée principale et pas une entrée secondaire réservée aux voyageurs. Pour prouver cela, la mairie demandent lors de l'inscription de fournir un plan du bâtiment/du bien ainsi que des photos récentes.

Si les hôtes sont absents du logement, ils devront louer leur bien plus de 30 jours. Les locataires doivent également s'enregistrer auprès de la mairie de New York comme occupants temporaires, sous peine d'amendes pouvant atteindre 5000$. Des règles contraignantes qui prouvent la volonté de la mairie de New York de décourager les propriétaires à se lancer dans la location courte durée.

A la manière du couchsurfing, l'interdiction Airbnb New York vise donc à proposer uniquement le séjour chez l'habitant et non la location d'un bien immobilier pour quelques jours ou semaines.

Toutefois, il existe deux exceptions à ces nouvelles règles :

• les appartements de "classe B", situés dans des immeubles dans des zones commerciales ;
• les locaux qui sont dédiés exclusivement à la location touristique.

De plus les propriétaires ne peuvent faire intervenir une conciergerie pour s'occuper de la gestion de leur location saisonnière.

Les effets de cette loi se sont vite fait ressentir. Ainsi, au mois de Juin 2023, le magazine Forbes annonçait que la ville n'avait recensé que neuf inscriptions de logements pour faire de la location courte durée (source).

A titre d'information, Airbnb annonce que les locations new-yorkaises rapportaient près de 85 millions de dollars par an avant la mise en place de cette loi.

Mais pourquoi la ville de New York a-t-elle souhaité mettre un coup d'arrêt aux locations Airbnb ?

Comme dans de nombreuses villes, le phénomène Airbnb s'est emballé au fil des ans. Pour répondre à la demande grandissante des voyageurs mais aussi pour profiter des revenus "juteux" provenant de la location courte durée, de nombreux propriétaires ont préféré louer leur logement à la nuitée ou à la semaine, plutôt que de le mettre en location longue durée. Des promoteurs immobiliers ont également profité de cette aubaine pour racheter des biens afin d'en faire des locations Airbnb. Bref, cela a créé une tension sur le marché et une pénurie de biens abordables pour celles et ceux qui souhaitent vivre à New York.

Un organisme dédié pour vérifier que la loi est bien appliquée

Afin de contrôler plus facilement l'interdiction d'Airbnb à New York, un organisme a été créé : l’Office of Special Enforcement (OSE). Celles-ci sont en charge de répertorier les locations courte durée dans la Grosse Pomme et faire des contrôles inopinés.

Interdiction Airbnb New York : quelles sont les conséquences ?

En prenant de telles mesures, la mairie de New York espère que 10 000 logements seront disponibles en tant que location longue durée. Mais ce que la mairie n'avait peut être pas envisagée, c'est que les voyageurs sont à la recherche de locations courtes durées pour séjourner à New York, même si cela doit se faire via des filières parallèles.

La suppression des annonces Airbnb pousse les voyageurs à chercher des solutions illégales

Comme l'indique un article du journal L'Echo publié en mars 2024 (source), on peut voir fleurir sur des groupes Facebook privés des annonces du style "Cherche logement sur Manhattan du 30 avril au 11 mai", "Ma famille me rend visite du 3 au 9 mai, un appartement pour 4 personnes sur Manhattan ou Brooklyn?", ou bien encore "Besoin d’une chambre pour 3 personnes du 12 au 27 juillet". A la recherche de bons plans logement pour leur séjour à New York, les voyageurs ont donc décidé d'utiliser d'autres moyens que les plateformes officielles de location saisonnière.

Le risque ? Se faire arnaquer. Pas d'assurance annulation, pas de service client, pas de moyen de se retourner en cas de souci. Mais certains voyageurs s'assurent du sérieux de leur hôte, en faisant des appels visio ou en demandant leurs références professionnelles sur LinkedIn.

Toutefois, comme le note AirDNA, les seules annonces Airbnb qui sont encore attractives sont celles qui proposent une chambre chez l'habitant.

Pour certains voyageurs, louer une chambre d'hôtel n'est pas envisageable car cela ne correspond pas à leur mode de vie. Certains préfèrent louer un logement avec une cuisine pour pouvoir préparer les repas comme à la maison, les restaurants à New York étant assez chers.

Les prix des chambres d'hôtels grimpent en flèche

Autre conséquence de l'application de la loi locale 18 : les prix des hôtels ont flambés. Les hôteliers sont désormais les seuls acteurs légaux pour accueillir les voyageurs pendant leur séjour. Ainsi, les prix constatés par nuitée tournent autour de 400$ : un vrai budget !

Les hôteliers new-yorkais s'en défendent, indiquant que cette hausse des prix n'est pas liée directement à l'interdiction Airbnb New York. L’Association des Hôtels de New York indique que cette hausse est une conséquence de l'attribution de 6000 chambres d'hôtel aux réfugiés d'Amérique Latine.

Peu importe quelle soit la vraie raison de l'augmentation des prix des nuitées à New York : cela décourage de nombreux voyageurs, qui souhaitent trouver des solutions moins chères lors de leur séjour.

Selon une enquête menée par Airbnb en Décembre 2023, les prix découragent 65% des voyageurs et 54% se disent tentés par les plateformes non réglementées.

Les conséquences de l'interdiction Airbnb New York sur le marché locatif

Comme nous l'évoquions précédemment dans cet article, la mairie de New York a souhaité mettre en place l'interdiction d'Airbnb et des locations courte durée pour en finir avec un marché immobilier tendu.

Toutefois, selon les premières estimations début 2024, après plusieurs mois d'application de la loi locale 18, le marché de la location longue durée est toujours sous tension. Selon le site américain de location de biens ApartmentList, les loyers ont augmenté de 2,3% en janvier 2024 par rapport à 2023. Depuis Août 2023, l'inventaire locatif disponible sur la ville de New York a diminué de près de 10%.

L'interdiction d'Airbnb à New York : vers la même décision en France ?

Le secteur de la location courte durée se demande forcément si les mêmes restrictions vont voir le jour en Europe, et notamment en France. Une loi sur les meublés de tourisme a été votée par l'Assemblée Nationale en Janvier 2024, également connue sous le nom de "loi anti-airbnb", en janvier dernier. Cette loi vise à réguler le marché et à rendre la location saisonnière moins intéressante financièrement pour les propriétaires et gestionnaires de biens.

On assiste notamment à une plus grande régulation du marché : définition de quotas dans certaines villes ou zones touristiques, marché immobilier tendu, souhait d'abaisser la durée de location maximale d'une résidence...

L'interdiction Airbnb New York va-t-elle donner d'autres idées à Bruxelles pour réguler le marché de la location durée en Europe ? On assiste déjà à la mise en place de mesures pour contrôler la location saisonnière ces dernières années. Ainsi, l'Europe a décidé que les plateformes de location saisonnière ne pourraient plus diffuser d'annonces qui n'auraient pas été préalablement validées par les autorités. Ces dernières délivrent alors des numéros d'immatriculation pour les locations courte durée, afin qu'elles soient légalement référencées.

Du côté d'Airbnb et des plateformes de location saisonnière, les avis sont mitigés. Certes, le milieu doit être régulé pour proposer des locations courte durée fiables et de qualité. Mais la location saisonnière dans des villes comme New York, Paris ou bien encore Londres est au coeur du modèle économique de ces entreprises. Ces destinations populaires représentent une belle part dans leurs revenus. Elles proposent égalemet une alternative à l'hôtellerie et ont changé en quelques années les habitudes des voyageurs.

Un sujet à surveiller dans les mois à venir, ce que nous ne manquerons pas de faire chez Welkomz. N'hésitez pas à nous dire ce que vous en pensez en commentaire de cet article !