Facturation électronique : ce que la fiche DGFiP de septembre change pour vos propriétaires, et ce qui reste à la charge de la conciergerie

« Dois-je payer une plateforme de facturation électronique ? » Depuis le 1er septembre 2026, la question revient chaque semaine dans les groupes de gestionnaires, et vos propriétaires vous la posent aussi. La réponse a changé de forme en septembre : la DGFiP a mis à jour sa fiche « Je suis un loueur en meublé », et elle ne dit plus tout à fait ce que beaucoup avaient compris cet été.

Dans notre article de septembre sur la facturation électronique en LCD, nous avions détaillé le calendrier et l'impact sur la comptabilité mandante. Celui-ci fait le point sur la nouvelle version de la fiche officielle : qui, parmi vos propriétaires, est réellement concerné, qui ne l'est pas, ce qui reste flou, et ce qui ne change pas pour la conciergerie elle-même.

Ce que dit la nouvelle version de la fiche DGFiP

La fiche « Facturation électronique : je suis un loueur en meublé », publiée sur impots.gouv.fr et datée de septembre 2026, part d'un principe simple : la réforme concerne les assujettis à la TVA. Pour un propriétaire bailleur, tout dépend donc de cette qualité d'assujetti, et pas seulement du fait qu'il facture ou non de la TVA.

La nouveauté tient dans un encadré « Bon à savoir ». La DGFiP y distingue l'investisseur qui agit à titre privé, particulier ou société civile, et l'investisseur professionnel qui loue dans un objectif d'entreprise. Elle rappelle la présomption selon laquelle un particulier, non assujetti par ailleurs, qui loue un bien dont il est propriétaire, agit à titre privé et n'est donc pas assujetti.

Cette présomption n'est pas absolue. Le propriétaire peut l'écarter en plaçant volontairement ses opérations dans une logique économique et en faisant reconnaître sa qualité d'assujetti auprès de l'administration.

La fiche maintient deux autres règles :

• les bailleurs assujettis dont les locations sont exonérées de TVA (article 261 D du Code général des impôts, qui couvre la location meublée d'habitation classique) n'ont pas à émettre de factures électroniques ni à faire de e-reporting ;
• ces mêmes bailleurs exonérés mais assujettis doivent en revanche recevoir des factures électroniques, s'ils disposent d'un numéro SIREN.

Trois profils de propriétaires, trois réponses

C'est la partie qui vous concerne le plus au quotidien : ce que vous répondez à vos propriétaires. Voici comment lire la fiche pour les situations les plus courantes en conciergerie.

Pour le loueur para-hôtelier, la fiche précise la règle selon le client. Une facture adressée à une entreprise assujettie passe en facture électronique. Une opération avec un non-assujetti, ce qui est le cas de la plupart des voyageurs, fait l'objet d'un e-reporting de transaction, c'est-à-dire une transmission des données à l'administration. S'y ajoute un e-reporting de paiement une fois la prestation payée.

La zone grise : le LMNP qui a un SIREN

Le cas le plus fréquent dans un portefeuille de conciergerie est aussi le moins clair. Un propriétaire en LMNP déclare ses revenus au régime réel, il a donc un numéro SIREN. Est-il un particulier présumé non assujetti, ou un loueur assujetti exonéré qui doit pouvoir recevoir des factures électroniques ?

La fiche ne tranche pas ce cas explicitement. Elle pose la présomption pour le particulier non assujetti « par ailleurs », puis rappelle l'obligation de réception des bailleurs assujettis disposant d'un SIREN. Jedeclaremonmeuble, qui accompagne des loueurs en meublé, relève lui aussi cette contradiction apparente dans une mise à jour du 23 octobre 2026 : il indique avoir demandé une clarification nationale et recommande en attendant de se mettre en conformité par prudence.

C'est aussi notre lecture. Tant que l'administration n'a pas précisé ce point, le discours le plus sûr pour un propriétaire en LMNP avec SIREN est de désigner une plateforme agréée de réception. Le coût est souvent modeste : dans les groupes de gestionnaires, plusieurs gestionnaires racontent l'avoir obtenue via leur expert-comptable ou leur outil comptable pour quelques dizaines d'euros par an, parfois gratuitement. Vérifiez le tarif auprès de votre propre prestataire.

Le ménage, le linge et l'accueil : ce qui fait basculer un propriétaire

Le basculement le plus important ne vient pas de la fiche, mais de vos prestations. Un propriétaire dont le logement est loué avec au moins trois des quatre services para-hôteliers devient assujetti, et sa location est soumise à la TVA. Il entre alors pleinement dans la réforme, avec l'émission et le e-reporting au plus tard le 1er septembre 2027.

Or ces services, c'est souvent la conciergerie qui les fournit. Ménage entre deux séjours, linge, accueil des voyageurs : la frontière se joue sur votre offre. Le Conseil d'État a précisé fin 2025 ce que recouvrent un nettoyage « régulier » et un accueil réel ; nous l'avons détaillé dans notre article sur la TVA en location courte durée.

Concrètement, avant de dire à un propriétaire « vous n'êtes pas concerné », vérifiez avec lui et son comptable :

1. si le logement est loué avec petit-déjeuner, ménage régulier, linge et accueil, et combien de ces prestations sont réunies ;
2. s'il a fait le choix de la TVA ou s'il a une autre activité qui le rend assujetti ;
3. s'il dispose d'un SIREN pour cette activité.

Ce qui ne change pas pour la conciergerie

La présomption de non-assujettissement protège certains propriétaires. Elle ne concerne pas la conciergerie, qui exerce une activité économique et reste assujettie, y compris en franchise en base de TVA.

Vos obligations restent donc celles que nous décrivions en septembre :

• Réception : depuis le 1er septembre 2026, vous devez pouvoir recevoir les factures électroniques de vos fournisseurs assujettis (logiciel, assurance, prestataires) via une plateforme agréée.
• Émission : au plus tard le 1er septembre 2027 pour une petite ou moyenne entreprise, vos factures de commission passent au format électronique quand le propriétaire est assujetti.
• E-reporting : quand le propriétaire est un particulier non assujetti, la règle générale de la réforme, rappelée par la fiche pour les bailleurs, prévoit une transmission des données de l'opération plutôt qu'une facture électronique.

Conséquence pratique : votre logiciel de facturation devra savoir, propriétaire par propriétaire, s'il est assujetti ou non. C'est une donnée que la plupart des conciergeries n'ont jamais collectée. La fiche de septembre la rend indispensable, avec ou sans carte G.

Reste le cas des factures de prestataires adressées au propriétaire et gérées par la conciergerie dans le cadre de la comptabilité mandante. Nous l'avions détaillé avec Bruno Leal de Sousa, co-fondateur de Short Rental Manager, dans notre premier article : c'est aussi le moment de revoir vos mandats sur ce point.

Erreurs courantes et signaux d'alerte

Erreur 1 : dire à tous les propriétaires qu'ils ne sont pas concernés. La présomption ne vaut pas pour un loueur para-hôtelier, ni pour celui qui a choisi la TVA. Signal d'alerte : vous fournissez ménage, linge et accueil sur un logement dont le propriétaire n'a jamais parlé de TVA.

Erreur 2 : confondre exonéré et non assujetti. Un propriétaire peut être exonéré de TVA sur ses loyers tout en étant assujetti. Dans ce cas, il doit recevoir des factures électroniques. Signal d'alerte : la phrase « je ne facture pas de TVA, donc je ne suis pas concerné ».

Erreur 3 : attendre 2027 pour la conciergerie. L'émission arrive en 2027, mais la réception est obligatoire depuis septembre 2026. Signal d'alerte : vous recevez encore toutes vos factures fournisseurs en PDF par e-mail, sans plateforme désignée.

Erreur 4 : ne pas documenter le statut des propriétaires. Signal d'alerte : votre fichier propriétaires ne contient ni SIREN, ni régime de TVA, ni liste des prestations fournies.

Comment passer à l'action maintenant ?

1. Ajoutez à votre fichier propriétaires trois colonnes : SIREN, assujetti ou non, prestations para-hôtelières fournies (30 min).
2. Repérez les logements où vous fournissez au moins trois prestations sur quatre et signalez-les au propriétaire et à son comptable (1 h).
3. Envoyez à vos propriétaires en LMNP une note courte qui résume la fiche et recommande, par prudence, de désigner une plateforme de réception (30 min).
4. Demandez à votre éditeur de logiciel comment il gérera, à partir de 2027, l'émission vers les propriétaires assujettis et le e-reporting pour les autres (30 min).

Notre recommandation

Pour vos propriétaires particuliers sans prestations para-hôtelières. La fiche les place hors de la réforme. Dites-le clairement, sans dramatiser, et gardez une trace écrite de l'information donnée.

Pour vos propriétaires en LMNP avec SIREN. Recommandez la prudence tant que l'administration n'a pas clarifié leur cas : une plateforme de réception coûte peu et évite un débat ultérieur.

Pour vos logements avec ménage, linge et accueil. Traitez-les comme des dossiers à part : le propriétaire est probablement assujetti, et c'est votre offre de services qui l'y a conduit.

Ce que Welkomz ne recommande pas. Trancher seul la situation fiscale d'un propriétaire. La conciergerie informe et documente ; c'est au propriétaire et à son conseil de décider.

Ce que ça change pour votre activité

La fiche de septembre ne bouleverse pas le calendrier, mais elle change votre discours. Vous ne pouvez plus répondre « tout le monde est concerné », ni « personne ne l'est ». Il faut répondre propriétaire par propriétaire, et pour cela connaître son statut et les prestations que vous lui fournissez. C'est un travail d'une demi-journée sur votre fichier propriétaires, et c'est le même fichier qui vous servira en 2027 pour émettre vos factures de commission.