TVA en location courte durée : quand les prestations de la conciergerie font basculer un logement

Une location meublée de courte durée est en principe exonérée de TVA. Mais depuis 2024, il suffit de quelques prestations pour qu'un logement bascule dans la para-hôtellerie et soit soumis à la TVA. Or ces prestations (ménage, linge, accueil des voyageurs) sont précisément celles qu'assure une conciergerie. Le Conseil d'État a précisé la règle en novembre 2025, et l'Union européenne prépare une deuxième étape : faire collecter la TVA par les plateformes. On fait le point.

Une location meublée de courte durée est en principe exonérée de TVA, mais 3 prestations annexes sur 4 (accueil, ménage régulier, linge, petit-déjeuner) la font basculer en para-hôtellerie taxable. Le Conseil d'État a précisé ces critères le 12 novembre 2025, un point de vigilance clé pour les conciergeries.

Quelles sont les règles de TVA applicables à la location courte durée depuis 2024 ?

Un logement loué plusieurs fois par an pour des séjours de moins de 30 nuits bascule dans la para-hôtellerie, soumise à TVA, dès que 3 des 4 prestations suivantes sont proposées : accueil, ménage régulier, fourniture de linge et petit-déjeuner.

Les locations de logements meublés à usage d'habitation sont exonérées de TVA (article 261 D, 4° du Code général des impôts). Depuis le 1er janvier 2024, la loi de finances pour 2024 (article 84) prévoit une exception : la location est soumise à la TVA lorsque deux conditions sont réunies.

• Des séjours de 30 nuits maximum ;
• un logement meublé et au moins 3 des 4 prestations suivantes : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle, même non personnalisée.

Si c'est le cas, l'hébergement est soumis à la TVA au taux de 10 %. En contrepartie, l'exploitant peut déduire la TVA payée sur ses dépenses, notamment les travaux et les équipements. Si les conditions ne sont pas remplies, la location reste exonérée, et aucune TVA ne peut être récupérée.

Ce qui compte, c'est la réalité des prestations fournies aux voyageurs, pas la façon dont l'annonce les présente.

Ce que le Conseil d'État a changé le 12 novembre 2025

L'administration fiscale avait publié ses commentaires de la règle au BOFiP le 7 août 2024. Saisi par le SPLM (Syndicat des professionnels de la location meublée), le Conseil d'État en a annulé une partie dans sa décision n° 498267 du 12 novembre 2025.

Ménage et linge : « régulier » veut dire répété

Le BOFiP considérait que, pour les séjours de moins d'une semaine, le nettoyage et la fourniture du linge étaient acquis dès lors qu'ils avaient lieu avant l'arrivée du voyageur. Le Conseil d'État a jugé que cette présomption ajoutait à la loi : un nettoyage « régulier » suppose une répétition, et la condition doit s'apprécier en fonction de la durée du séjour.

Réception : l'accueil à distance reste possible, la boîte à clés seule ne suffit pas

La réception n'a pas besoin d'être personnalisée et peut passer par des moyens électroniques. Mais la simple mise à disposition des clés, par exemple via une boîte à clés, ne suffit pas à elle seule : il faut une véritable fonction d'accueil et d'information du voyageur.

L'administration peut avoir reformulé ses commentaires depuis la décision : vérifiez toujours la version du BOFiP en vigueur.

Qu'est-ce que la décision du Conseil d'État change pour une conciergerie ?

Les prestations qu'assure généralement une conciergerie (ménage, linge, accueil des voyageurs) sont précisément celles qui peuvent faire basculer un logement dans le régime de la TVA, ce qui impose de bien documenter la fréquence réelle de ces services.

Les prestations qui comptent dans le calcul des « 3 sur 4 » sont, pour l'essentiel, celles que vous assurez pour le propriétaire. La façon dont vous travaillez peut donc faire basculer un logement dans la TVA, ou l'en faire sortir.

• Ménage entre deux voyageurs uniquement : sur des séjours courts, le critère du nettoyage régulier n'est plus acquis d'office.
• Arrivée autonome avec une boîte à clés et rien d'autre : le critère de la réception est fragile. Une procédure d'accueil réelle, physique ou à distance, avec information du voyageur, le sécurise.
• Petit-déjeuner : rarement proposé en location courte durée, c'est souvent la prestation qui manque pour atteindre trois.

Selon les propriétaires, l'objectif n'est pas le même. Le propriétaire qui loue sans gros investissement a souvent intérêt à rester exonéré. Celui qui investit lourdement (rénovation, achat neuf) peut au contraire avoir intérêt à relever de la TVA pour récupérer celle payée sur ses travaux. Dans les deux cas, vous devez pouvoir montrer ce que vous fournissez réellement : contrat avec le propriétaire, plannings de ménage et de linge, procédure d'accueil.

L'enjeu est réel : si l'administration estime que les conditions ne sont pas remplies, elle peut requalifier l'activité en location exonérée, remettre en cause la TVA déduite et appliquer des intérêts de retard, voire des majorations.

Ne confondez pas ce sujet avec la TVA sur vos propres honoraires. Vos commissions de conciergerie sont des prestations de services, soumises à la TVA sauf si vous relevez de la franchise en base : c'est une question distincte, qui dépend de votre chiffre d'affaires. Pour le choix de votre statut, voir aussi notre article sur le code APE de votre conciergerie.

Ce qui arrive : la TVA collectée par les plateformes (ViDA)

Le Conseil de l'Union européenne a adopté le 11 mars 2025 le paquet « TVA à l'ère du numérique » (ViDA). Pour les locations de courte durée (30 nuits maximum chez la même personne), il fait de la plateforme le fournisseur présumé, redevable de la TVA, lorsque l'hôte ne lui communique pas de numéro de TVA en déclarant facturer lui-même la taxe.

• À partir du 1er juillet 2028 : application possible, au choix de chaque État membre ;
• au 1er janvier 2030 : application obligatoire dans toute l'Union.

Les États peuvent encadrer la définition de la location de courte durée et exclure certaines petites entreprises. La France n'a pas encore fait connaître ses choix. Pour les hôtes non assujettis à la TVA, l'enjeu sera le prix final payé par le voyageur : nous suivrons le sujet.

Questions fréquentes sur la TVA en location courte durée

Une location Airbnb est-elle soumise à la TVA ?

Non en principe : la location meublée de courte durée est exonérée. Elle devient soumise à la TVA (au taux de 10 %) si les séjours ne dépassent pas 30 nuits et que le loueur fournit au moins 3 des 4 prestations : petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception de la clientèle.

Une boîte à clés suffit-elle pour remplir la condition de « réception » ?

Non, pas à elle seule. La réception peut être à distance et non personnalisée, mais elle doit correspondre à une vraie fonction d'accueil et d'information du voyageur, pas à une simple remise des clés.

Le ménage entre deux voyageurs compte-t-il comme un nettoyage régulier ?

Pas automatiquement. Depuis la décision du Conseil d'État du 12 novembre 2025, un ménage réalisé avant l'arrivée ne suffit plus d'office pour les séjours de moins d'une semaine : le caractère régulier s'apprécie selon la durée du séjour.

Quand Airbnb et Booking collecteront-ils la TVA ?

La directive ViDA rend les plateformes redevables de la TVA pour les locations de courte durée lorsque l'hôte ne facture pas lui-même la taxe. Les États peuvent l'appliquer dès le 1er juillet 2028 ; elle sera obligatoire au 1er janvier 2030.

Note éditoriale : cet article a un caractère informatif. Welkomz n'est ni un cabinet comptable ni un cabinet juridique : pour une décision liée à la TVA de vos logements ou de votre conciergerie, faites valider votre situation par un expert-comptable.