Loi "meublés" anti-Airbnb votée : quels changements pour la location courte durée ?

La proposition de loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale, aussi connue sous le nom de loi anti-Airbnb, a été définitivement adoptée le jeudi 7 novembre 2024 par l'Assemblée Nationale. Les députés ont approuvé le texte de loi seulement deux jours après le vote unanime des sénateurs. Depuis quelques mois, nous vous parlons de cette fameuse loi anti-Airbnb sur Welkomz. Mais qu'est-ce que cela change exactement pour le domaine de la location courte durée ? On fait le point sur ce sujet un peu complexe. Découvrez quels sont les changements que la loi anti-Airbnb du 7 novembre 2024 entraîne pour les meublés de tourisme.

Dans cet article

• Une proposition de loi "en chantier" depuis avril 2023
• Une fiscalité moins avantageuse pour la location courte durée
• La loi anti-Airbnb du 7 novembre 2024 redonne du pouvoir aux municipalités
• Le DPE devient obligatoire pour les meublés de tourisme
• Les changements dans les copropriétés
• Conclusion

Une proposition de loi "en chantier" depuis avril 2023

L'objectif principal de cette loi anti-Airbnb est de "lutter contre les phénomènes d’éviction des résidents permanents des zones tendues en favorisant la mise sur le marché de logements destinés à la location de moyenne et longue durée". En effet, que ce soit dans le Pays Basque ou en Bretagne, les municipalités font face à une crise du logement. Avec le déploiement des locations courte durée, il est plus difficile dans certaines zones de trouver des logements en location longue durée pour les habitants. Pour ces municipalités, il est donc nécessaire de faire bouger les choses afin de trouver un équilibre. Certaines comme dans le Pays Basque n'ont d'ailleurs pas attendu une loi nationale pour mettre des réglementations en place. Nous vous en parlions il y a encore quelques mois dans cet article.

Il était donc important pour le gouvernement de proposer une loi nationale, afin d'avoir des mesures communes sur l'ensemble du territoire. Ce texte transpartisan déposé par Annaïg Le Meur (Ensemble pour la République) (d'où le nom Loi Le Meur) et Inaki Echaniz (Socialistes) en avril 2023 a été adopté en première lecture en janvier 2024 par les députés, puis par le Sénat en mai 2024.

Mais les deux chambres ayant cependant voté la proposition de loi dans des versions différentes, il était nécessaire d'établir un compromis. La dissolution de l'Assemblée Nationale en juin 2024 a stoppé le processus, faisant prendre du retard dans le vote d'une loi anti-Airbnb définitive.

En octobre dernier, le nouveau Premier Ministre, M. Michel Bernier, a décidé de convoquer une nouvelle commission parlementaire mixte pour trouver un accord. Chose faite le 28 octobre 2024. C'est ce texte qui vient donc d'être définitivement adopté le 7 novembre 2024 par l'Assemblée Nationale.

Une fiscalité moins avantageuse pour la location courte durée

C'est l'un des gros changements majeurs de cette loi anti-Airbnb. Les abattements fiscaux sont désormais réduits, sous le régime fiscal micro-BIC. Pour rappel, le régime fiscal micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) est un régime fiscal simplifié qui concerne les petits revenus d'activités commerciales, comme la location courte durée. Ce régime permet de déclarer ses revenus avec un abattement forfaitaire sans avoir à déduire des charges réelles.

Ainsi, la nouvelle loi anti-Airbnb met en place les abattements suivants :

• pour les meublés classés et les chambres d'hôtes : l'abattement passe à 50% dans la limite de 77 000€ de revenus locatifs par an (au lieu de 71% avec un plafond fixé à 188 700€) ;
• pour les meublés non classés : l'abattement passe à 30% dans la limite de 15 000€ de revenus locatifs par an (au lieu de 50% avec un plafond à 77 000€).

Ces nouveaux taux fixés par la loi anti-Airbnb du 7 novembre 2024 s'appliqueront aux revenus issus de la location courte durée perçus à partir de 2025. Pour les revenus de l'année 2024, ce sont les anciens taux qui sont appliqués.

Cette nouvelle loi anti-Airbnb entraîne aussi la suppression d'une autre niche fiscale. A partir du 1er janvier 2025, les propriétaires d'un meublé de tourisme non professionnels ne vont plus pouvoir déduire l'amortissement de leurs biens dans le calcul de la plus-value dans le cadre d'une vente immobilière.

La loi anti-Airbnb du 7 novembre 2024 redonne du pouvoir aux municipalités

C'était une demande faite par de nombreuses municipalités, surtout celles situées dans des zones touristiques tendues. La loi anti-Airbnb du 7 novembre 2024 accorde aux maires plus de pouvoir pour réguler les locations saisonnières dans leur ville.

Les mesures principales sont les suivantes :

• déclaration des meubles de tourisme obligatoire : à partir de 2026, toute location touristique devra être déclarée auprès de la mairie. Les locations courte durée auront ainsi un numéro d'enregistrement obligatoire. Les maires pourront suspendre un enregistrement si le logement ne correspond pas à certaines normes : sécurité, performances énergétiques... ;
• amendes si infractions : les maires pourront infliger des amendes pouvant atteindre une somme de 10 000€ si un meublé de tourisme n'est pas enregistré en mairie. Ce montant pourra s'élever à 20 000€ en cas de fausse déclaration ou de faux numéro d'enregistrement ;
• des zones réservées aux résidences principales : c'est une mesure qui était réclamée par des municipalités où les résidences secondaires sont de plus en plus nombreuses. Avec la loi anti-Airbnb, les municipalités pourront fixer un nombre limite de meublés de tourisme dans une zone définie, voire même créer des zones où seules se trouveront des résidences principales ;
• extension des règles de changement d'usage : les communes vont pouvoir étendre les règles de changement d'usage pour éviter, par exemple, à des bureaux d'être transformés en location touristique.

Autre grand changement qui était déjà évoqué depuis des mois : la limitation de la durée de location. A ce jour, on peut louer sa résidence principale jusqu'à 120 jours par an. La nouvelle loi anti-Airbnb permet aux maires de réduire cette durée à 90 jours s'il le souhaite.

Le DPE devient obligatoire pour les meublés de tourisme

C'est un sujet que nous avions évoqué il y a quelques mois sur Welkomz, dans cet article sur le DPE pour les locations saisonnières. Nous évoquions alors à l'époque une éventuelle obligation de faire des diagnostics énergétiques pour pouvoir mettre son bien en location de tourisme.

Désormais, ce qui n'était qu'une éventualité va devenir une obligation, sauf pour les résidences principales et les locations situées dans les DOM-TOM. La nouvelle loi impose le DPE pour les meublés de tourisme, afin que ces derniers soient soumis aux mêmes règles que les locations classiques. Ce DPE pourra être demandé à tout moment par la municipalité. En cas de DPE non valide, le propriétaire risque une amende de 5000€.

Les principales mesures sont les suivantes :

• DPE obligatoire en zone tendue : les meublés de tourisme devront prouver un DPE classé au moins F en 2025 et E en 2028 ;
• DPE de classe A à D d'ici 2034 : il reste donc 10 ans aux propriétaires pour faire des travaux (isolation, améliorations énergétiques...) et ainsi atteindre un DPE situé entre A et D.

Les changements dans les copropriétés

Des meublés de tourisme peuvent être présents dans les copropriétés, ce qui peut parfois créer des conflits. La nouvelle loi a donc pris les copropriétés en compte, pour encadrer un peu plus la présence de meublés de tourisme dans ces ensembles d'habitations.

Ces nouvelles règles sont les suivantes :

• des modifications dans les règlements de copropriétés : les règlements de copropriété pourront être modifiés à la majorité des deux tiers des copropriétaires - au lieu de l’unanimité - pour interdire les locations meublées de tourisme ;
• un syndic mieux informé : les propriétaires comme les locataires qui voudront proposer leur logement en location courte durée devront en informer leur syndic ;
• de nouveaux règlements de copropriété : tout nouveau règlement devra indiquer si la location courte durée est autorisée ou non au sein de la copro.

Conclusion

En conclusion, ces nouvelles mesures réglementées par la loi anti-Airbnb du 7 novembre 2024 entraînent pas mal de changements pour les gérants de location touristique en France. Si cette loi n'a pas pour but de stopper l'activité des meublés de tourisme, elle vise à créer un équilibre dans les zones tendues entre tourisme et vie locale à l'année.

Si vous êtes un professionnel de la location courte durée, nous vous conseillons de bien vous renseigner au sujet de ces changements, tels que le DPE ou les nouvelles règles fiscales. N'hésitez pas à vous renseigner auprès d'un avocat spécialisé ou de votre mairie pour être sûr.e de respecter cette nouvelle législation.

Nous ne manquerons pas de consacrer d'autres articles à ces changements générés par cette nouvelle loi réglementant les meublés de tourisme. N'hésitez pas à poser vos questions en commentaire.