Depuis le 1er mars 2023, louer un meublé de tourisme dans 24 communes du Pays basque, dont Biarritz, Bayonne, Anglet et Saint-Jean-de-Luz, impose de respecter un règlement local fondé sur la compensation. Propriétaires de résidences secondaires, SCI et conciergeries de la côte basque sont en première ligne, puisque chaque nouveau meublé doit être compensé par la création d'un logement à l'année. Le 11 juin 2026, le Conseil d'État a validé ce dispositif, ce qui met fin à quatre ans d'incertitude juridique. Ce guide fait le point, au 1er octobre 2026, sur ce que dit la réglementation de la location saisonnière au Pays basque, ce qui reste possible et comment adapter votre activité.
L'essentiel à retenir :
→ 24 communes concernées : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Ustaritz et Villefranque.
→ Résidence secondaire ou société = autorisation obligatoire : seule la résidence principale louée moins de 120 jours par an échappe à la demande de changement d'usage.
→ La compensation impose de créer un logement : transformer en habitation un local commercial ou un bureau de surface au moins équivalente, dans la même commune, ou acheter des droits de commercialité.
→ Le Conseil d'État a validé le règlement le 11 juin 2026 (décision n° 504736) : le recours de la FNAIM et de l'ULMT 64 est rejeté.
→ Numéro d'enregistrement à 13 chiffres obligatoire sur toute annonce, y compris pour une résidence principale, sous peine d'une amende pouvant atteindre 20 000 €.
Pourquoi le Pays basque encadre aussi strictement les meublés de tourisme
Le point de départ est un chiffre de l'Agglomération. Selon la Communauté d'agglomération Pays Basque, le nombre d'annonces actives de meublés de tourisme est passé d'environ 7 150 en 2016 à 16 440 en 2020, soit une hausse de 130 % en quatre ans.
L'Agglomération estimait alors que son règlement toucherait environ 11 000 résidences secondaires, soit 6,5 % du parc de logements des communes concernées. Pour les élus, cette croissance retirait des logements du marché à l'année, dans un territoire où les actifs locaux peinent déjà à se loger.
Dans sa décision du 11 juin 2026, le Conseil d'État reprend ce diagnostic. Il retient un loyer médian élevé, un taux de vacance faible, une baisse de la construction neuve et une hausse des demandes de logement social sur les 24 communes.
Ce contexte explique le choix de la compensation plutôt que des quotas. L'objectif affiché n'est pas d'interdire la location saisonnière, mais d'obliger chaque nouveau meublé de tourisme à « rendre » un logement au marché résidentiel.
Location saisonnière au Pays basque : qui est concerné ?
Tout dépend de deux critères : le statut du logement et sa localisation. Une résidence principale est un logement occupé au moins 8 mois par an par son propriétaire ou son locataire. Une zone tendue désigne ici les 24 communes listées par l'Agglomération, où la demande de logements dépasse nettement l'offre.
| Situation au 1er octobre 2026 | Dans les 24 communes en zone tendue | Dans les autres communes de l'Agglomération |
|---|---|---|
| Résidence principale | Pas d'autorisation de changement d'usage. Limite de 120 jours par an, enregistrement obligatoire, taxe de séjour. | Pas d'autorisation. Taxe de séjour. |
| Résidence secondaire (particulier) | Autorisation de changement d'usage avec compensation, sauf dérogation. Enregistrement et DPE obligatoires. | Pas de changement d'usage au titre du règlement. Enregistrement obligatoire, taxe de séjour. |
| Société (SCI, SARL, SAS) | Autorisation de changement d'usage avec compensation. Les dérogations temporaires visent les particuliers. | Pas de changement d'usage au titre du règlement. Enregistrement obligatoire, taxe de séjour. |
Ce tableau synthétise la page officielle de l'Agglomération, mise à jour le 29 avril 2026. Une société ne peut pas avoir de résidence principale : tout meublé de tourisme détenu en SCI dans les 24 communes relève donc du changement d'usage.
Pour une conciergerie, la conséquence est directe. Avant de signer un mandat sur la côte basque, il faut savoir si le bien est une résidence principale, une résidence secondaire autorisée ou un logement loué sans autorisation. Depuis la loi Le Meur, l'intermédiaire qui gère un bien non conforme s'expose lui aussi à des sanctions.
La compensation, comment ça marche concrètement
La compensation consiste à transformer un local qui n'est pas un logement en habitation, pour « remplacer » le logement qui devient meublé de tourisme. Les règles sont précisées sur la page de démarche de l'Agglomération.
Les critères à remplir. Le local de compensation doit se trouver dans la même commune et offrir une surface au moins équivalente au meublé à autoriser. Son usage non résidentiel doit être prouvé au 1er janvier 1970, ou résulter d'une autorisation d'urbanisme postérieure ayant changé sa destination.
Les locaux exclus. Les locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée et disposant d'une vitrine sur la voie publique ne peuvent pas servir de compensation. Un local ayant déjà servi à compenser ne peut pas être réutilisé, comme le précise le formulaire de la Ville de Bayonne.
Les deux options. Le propriétaire peut transformer lui-même un local qu'il possède ou achète (bureau, commerce, entrepôt). Il peut aussi acheter des droits de commercialité à un autre propriétaire qui a réalisé une telle transformation.
Le calendrier. Les travaux doivent être terminés avant le dépôt de la demande, avec une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) et des plans de surface. En contrepartie, l'autorisation obtenue par compensation est permanente et attachée au logement.
Prenons le cas d'un investisseur qui veut louer en courte durée un T2 de 45 m² à Biarritz. Il doit d'abord trouver, dans Biarritz, un local non résidentiel d'au moins 45 m² éligible, l'acheter, le transformer en logement et faire constater la fin des travaux. Ce n'est qu'ensuite qu'il peut déposer sa demande.
Dans les faits, cette option reste réservée à une minorité d'investisseurs. Dès juin 2022, le tribunal administratif de Pau relevait la rareté des locaux éligibles dans les 24 communes. Aucune source officielle ne publie à ce jour de prix de référence pour les droits de commercialité au Pays basque.
Les alternatives qui restent possibles
La compensation n'est pas la seule voie. Le règlement prévoit deux autorisations temporaires sans compensation, rappelées par la Ville de Biarritz.
La location dite « mixte ». Le logement est loué au moins 9 mois par an à un étudiant, puis jusqu'à 3 mois en meublé de tourisme. L'autorisation vaut un an et doit être renouvelée chaque année, avec une demande à déposer avant le 1er mars à Biarritz.
La location liée à la résidence principale. Elle vise un logement situé dans l'enveloppe de la résidence principale du propriétaire, par exemple un studio attenant. L'autorisation vaut deux ans, renouvelable, et elle est limitée à un seul logement par propriétaire.
La résidence principale sous 120 jours. Un propriétaire qui loue sa résidence principale moins de 120 jours par an n'a pas besoin d'autorisation. Il doit seulement l'enregistrer et collecter la taxe de séjour.
Les communes hors zone tendue. Les communes de l'Agglomération situées hors des 24 communes ne sont pas soumises au changement d'usage. L'arrière-pays devient ainsi une option pour les gestionnaires qui veulent développer leur portefeuille, avec une saisonnalité et des prix moyens différents de ceux du littoral.
Ces solutions ont un point commun : elles réduisent le nombre de nuits commercialisables. Pour une conciergerie, une location mixte représente au mieux un été de chiffre d'affaires, contre une année pleine pour un bien autorisé par compensation. Notre article sur les solutions face à une interdiction de louer détaille d'autres pistes de reconversion.
Biarritz, Bayonne, Anglet, Saint-Jean-de-Luz : les démarches commune par commune
Le règlement est commun aux 24 communes, mais l'instruction des demandes ne l'est pas. Anglet, Bayonne et Biarritz instruisent elles-mêmes les dossiers, tandis que les 21 autres communes, dont Saint-Jean-de-Luz, passent par un service mutualisé de l'Agglomération.
| Commune | Limite résidence principale | Où déposer la demande de changement d'usage | Enregistrement et taxe de séjour |
|---|---|---|---|
| Biarritz | 120 jours | Téléservice mt.e-permis.fr, service urbanisme | Numéro d'enregistrement obligatoire sur les annonces |
| Bayonne | 120 jours | Par e-mail (changementusage@bayonne.fr) ou par courrier à l'hôtel de ville | Déclaration sur taxedesejour.bayonne.fr |
| Anglet | 120 jours | Service logement (changementdusage@anglet.fr) | Plateforme taxe.3douest.com/anglet.php |
| Saint-Jean-de-Luz | 120 jours | Service instructeur de l'Agglomération, sur rendez-vous | Numéro d'enregistrement obligatoire sur les annonces |
Sources : pages officielles de Biarritz, Bayonne, Anglet et de l'Agglomération, consultées le 1er octobre 2026.
La loi Le Meur permet à chaque commune d'abaisser la limite de 120 à 90 jours pour les résidences principales. Au 1er octobre 2026, les pages officielles consultées appliquent toujours 120 jours, mais une délibération municipale peut changer la donne. Vérifiez auprès de votre mairie avant de bâtir un calendrier de location.
À Biarritz comme à Bayonne, la demande de changement d'usage exige un DPE classé de A à E au moment du dépôt. Un bien classé F ou G ne peut donc pas être autorisé, même avec une compensation.
Ce que change la décision du Conseil d'État de juin 2026
Le parcours judiciaire du règlement a duré quatre ans. Le 7 juin 2022, le tribunal administratif de Pau suspend une première version adoptée le 5 mars 2022, en doutant de sa proportionnalité. L'Agglomération adopte une version révisée le 9 juillet 2022, qui entre en vigueur le 1er mars 2023.
Le 6 mars 2023, le tribunal administratif de Pau rejette les recours au fond. Le 27 mars 2025, la cour administrative d'appel de Bordeaux juge à son tour le règlement justifié par la pénurie de logements. Elle l'annule toutefois sur un point : la réservation de la location mixte étudiante aux seules personnes physiques.
Le 11 juin 2026, le Conseil d'État tranche. Il rejette le pourvoi de l'ULMT 64 (Union des loueurs de meublés de tourisme du Pays basque) et de la FNAIM. Il juge le règlement justifié par une raison impérieuse d'intérêt général et proportionné, notamment parce qu'il est limité à 24 communes et prévoit des exceptions. Les deux requérants doivent verser chacun 3 000 € à l'Agglomération, selon son communiqué du 11 juin 2026.
Le Conseil d'État donne aussi raison à l'Agglomération sur le point annulé en appel. Il estime que le code de la construction réservait alors ce régime temporaire aux personnes physiques, et renvoie l'affaire sur ce seul point devant la cour de Bordeaux.
Pour les professionnels, la conséquence est claire : il n'y a plus de recours à attendre. Les propriétaires qui repoussaient leur mise en conformité dans l'espoir d'une annulation n'ont plus de raison de le faire.
La décision dépasse aussi le Pays basque. Paris applique la compensation depuis longtemps, tandis qu'Annecy a choisi en 2023 un système de quotas. Les collectivités qui hésitaient entre les deux modèles disposent désormais d'une décision de principe validant la compensation à l'échelle d'une agglomération. Les règles adoptées à Marseille montrent d'ailleurs que les grandes villes avancent chacune avec leurs propres outils.
Qui gagne, qui perd ? Le point de vue des professionnels
Les perdants désignés sont les petits investisseurs et les conciergeries spécialisées en résidences secondaires. Une conciergerie dont le portefeuille repose sur des appartements de vacances à Biarritz ou Saint-Jean-de-Luz ne peut plus compter sur de nouveaux mandats sans compensation. Chaque bien perdu est difficile à remplacer.
Le collectif Entzun, qui regroupe des professionnels locaux du tourisme et de la gestion locative, a porté cette inquiétude. Dans un communiqué de juin 2024 relayé par Sud Ouest, il affirmait que 90 emplois directs avaient été supprimés chez les gestionnaires dès janvier 2024. Le collectif proposait de n'exiger la compensation qu'à partir du deuxième bien loué.
Ces chiffres sont contestés. L'association Alda, qui milite pour le logement à l'année, jugeait en 2024 les calculs d'Entzun trompeurs. Elle avançait que seules 369 autorisations avaient été délivrées entre mars 2023 et février 2024, contre plus de 9 600 entre 2020 et février 2023, selon des chiffres qu'elle présente comme officiels.
Côté Agglomération, son président Jean-René Etchegaray expliquait en 2025 à la Banque des Territoires que l'objectif n'était pas de combattre les plateformes, mais de mettre fin à la spéculation. Il observait un retour progressif de logements vers la location à l'année. L'Agglomération n'a toutefois pas publié, à notre connaissance, de bilan chiffré récent du nombre de logements effectivement remis sur le marché.
Les gagnants relatifs sont les gestionnaires déjà structurés. Une conciergerie dont les biens sont autorisés de façon permanente détient désormais un actif rare. Les propriétaires de résidences principales et les gestionnaires implantés dans l'arrière-pays profitent aussi d'une offre littorale contrainte.
Le risque commun est la location non déclarée. Les professionnels d'Entzun alertaient dès 2024 sur le retour de locations non professionnelles. Avec l'enregistrement national et le partage de données entre plateformes et communes, ce risque se déplace vers les loueurs eux-mêmes, et vers les intermédiaires qui les gèrent.
Les obligations nationales qui s'ajoutent
Les règles locales s'empilent sur le cadre national issu de la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur. Le service public en résume les principales obligations.
L'enregistrement. Tout meublé de tourisme doit disposer d'un numéro d'enregistrement affiché sur les annonces. Le décret du 21 mai 2026 organise le téléservice national, dont le déploiement complet est attendu fin 2026. Le défaut d'enregistrement est puni d'une amende pouvant atteindre 10 000 €, et une fausse déclaration de 20 000 €.
Le DPE. Pour un meublé soumis au changement d'usage, la loi prévoit un calendrier progressif : classes G exclues depuis 2025, F et G exclues à partir de 2028, seules les classes A à D admises à partir de 2034. Le manquement est sanctionné jusqu'à 5 000 €. Notre article sur le DPE en location saisonnière détaille ces échéances.
La taxe de séjour. Elle est payée par le voyageur, puis déclarée par le loueur ou collectée par la plateforme. Son tarif dépend notamment du classement du meublé, et le défaut de déclaration est sanctionné jusqu'à 12 500 €, selon l'Agglomération.
La copropriété et la fiscalité locale. Un règlement de copropriété peut restreindre la location courte durée, indépendamment de toute autorisation municipale : voir notre guide sur la location en copropriété. Les questions de taxe d'habitation s'ajoutent pour les résidences secondaires. Le panorama complet figure dans notre article sur la réglementation des meublés de tourisme.
Les sanctions locales. Un changement d'usage sans autorisation expose à une amende pouvant atteindre 100 000 € par logement, assortie d'une astreinte d'au moins 1 000 € par jour et par m², selon la page de l'Agglomération.
Questions fréquentes
Peut-on encore louer sur Airbnb à Biarritz ?
Oui, il est toujours possible de louer sur Airbnb à Biarritz, mais seulement dans un cadre précis. Une résidence principale peut être louée jusqu'à 120 jours par an avec un numéro d'enregistrement. Une résidence secondaire doit obtenir une autorisation de changement d'usage avec compensation, ou relever de la location mixte étudiante. Sans autorisation, l'annonce expose son propriétaire à une amende pouvant atteindre 100 000 €.
Faut-il une autorisation pour louer sa résidence principale au Pays basque ?
Non, la location de sa résidence principale ne nécessite pas d'autorisation de changement d'usage tant qu'elle reste sous 120 jours par an. Le logement doit être occupé au moins 8 mois par an par le propriétaire ou le locataire. L'enregistrement et la taxe de séjour restent obligatoires dans les 24 communes. Une commune peut abaisser la limite à 90 jours par délibération.
Qu'est-ce que la compensation au Pays basque ?
La compensation est l'obligation de créer un logement pour chaque meublé de tourisme autorisé dans l'une des 24 communes en zone tendue. Le propriétaire transforme en habitation un local non résidentiel de surface au moins équivalente, dans la même commune, ou achète des droits de commercialité. Le local doit avoir un usage non résidentiel prouvé au 1er janvier 1970. L'autorisation obtenue est alors permanente.
Combien de jours par an peut-on louer en meublé de tourisme au Pays basque ?
Une résidence principale peut être louée 120 jours par an au maximum au Pays basque, au 1er octobre 2026. Au-delà, le logement est considéré comme une résidence secondaire et doit obtenir une autorisation. Une résidence secondaire autorisée par compensation n'a pas de limite de jours. En location mixte, la période touristique est limitée à 3 mois par an.
Quelles sanctions en cas de location sans autorisation au Pays basque ?
Louer un meublé de tourisme sans autorisation de changement d'usage expose à une amende pouvant atteindre 100 000 € par logement, avec une astreinte d'au moins 1 000 € par jour et par m². Le défaut d'enregistrement est puni jusqu'à 10 000 €, et un faux numéro jusqu'à 20 000 €. Un DPE non conforme peut coûter 5 000 €. Depuis la loi Le Meur, les conciergeries qui gèrent un bien non conforme peuvent aussi être sanctionnées.
Ce que ça change pour votre activité
La décision du Conseil d'État fige le cadre : le règlement de compensation du Pays basque est durable, et il faut construire sa stratégie avec. Si vous gérez des biens dans les 24 communes, auditez dès maintenant le statut de chaque logement de votre portefeuille : résidence principale, autorisation permanente, autorisation temporaire ou absence d'autorisation. Écartez les mandats sans autorisation, car votre responsabilité d'intermédiaire est désormais engagée. Pour développer votre activité, regardez du côté des résidences principales, des biens déjà autorisés et des communes hors zone tendue. Pour sécuriser vos mandats sur le plan juridique, consultez notre analyse de la loi Le Meur pour les conciergeries.
Article mis à jour le 1er octobre 2026. La réglementation évoluant régulièrement, vérifiez les règles en vigueur auprès de votre mairie.
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