22 juillet 2024
IndustrieActualité

La réglementation des meublés de tourisme au Pays basque ne fait pas que des heureux

Le développement rapide des plateformes de location saisonnière comme Airbnb a créé des problèmes importants concernant le logement dans les villes et sites touristiques. Ces plateformes ont bouleversé le marché locatif de courte durée. De nombreux propriétaires ont mis en location leurs propres logements ou leurs résidences secondaires, asséchant quelque peu l’offre habituelle de logements. Après de nombreuses années d’observation, certaines agglomérations cherchent à limiter l’effet de ces nouveaux modes de location de meublés de tourisme en passant par des réglementations parfois assez contraignantes. En témoigne la réglementation des meublés de tourisme au Pays basque, mal vécue par les gestionnaires de meublés.

Les difficultés des sites touristiques face à l’explosion des locations courte durée

Les plateformes de location saisonnière comme Airbnb et Booking.com ont entraîné une augmentation significative des meublés de tourisme dans de nombreuses villes touristiques. À Saint-Malo, par exemple, le nombre de locations de courte durée a été multiplié par dix en dix ans. Cette explosion a des conséquences notables sur le tissu urbain et la vie des résidents permanents. Les familles locales trouvent de plus en plus difficile de se loger en raison de la conversion de nombreux appartements en meublés touristiques, ce qui réduit l’offre de logements disponibles. Les commerces de proximité sont souvent remplacés par des magasins destinés aux touristes, modifiant de surcroît l’économie locale et la dynamique sociale.

Autre exemple : Annecy où la concentration de meublés de tourisme dans la vieille ville a provoqué une pénurie de logements et une flambée des loyers. Cette situation exacerbe les tensions entre résidents et touristes, les premiers étant souvent chassés vers les périphéries moins coûteuses. Au Pays basque, la croissance continue et très forte des locations de courte durée a contribué à une augmentation de 30 % des prix de l’immobilier en quatre ans, aggravant encore la crise du logement pour les habitants locaux. 

Pour lutter contre ces problèmes, de nombreuses villes ont instauré des régulations strictes. À Paris et dans d’autres grandes villes, les bailleurs qui souhaitent louer leur bien plus de quatre mois par an doivent obtenir une autorisation de changement d’usage de la mairie. Cette autorisation est souvent conditionnée à un mécanisme de compensation par mètres carrés, obligeant les propriétaires à transformer une surface équivalente de bureaux ou de commerce en logements d’habitation. 

Des tensions sur l’offre de logement au Pays basque dues aux locations de meublés de tourisme

réglementation des meublés de tourisme au pays basque
Le Pays Basque est autant apprécié des touristes que des personnes souhaitant déménager sur la côte basque, pour profiter de sa douceur de vivre (crédit : Pauline Bernard via Unsplash)

Les sites touristiques, en particulier en bord de mer, sont particulièrement touchés par le phénomène. C’est le cas du Pays basque et des communes de son littoral, occasionnant des difficultés de logements pour les Basques. D’où ici aussi des réglementations assez drastiques.

Les Basques ont du mal à trouver un logement

Entre 2016 et 2020, le nombre de meublés de tourisme dans les 24 communes de la zone tendue du Pays basque a augmenté de 130 %, selon une étude de l’Agence d’Urbanisme Atlantique et Pyrénées (AUDAP). Cette hausse spectaculaire a contribué à une pression accrue sur le marché immobilier, rendant difficile pour les habitants de trouver des logements vacants à des prix abordables.

La communauté d’agglomération du Pays basque (CAPB) a pris récemment des mesures pour encadrer ce développement. En effet, depuis le 1er mars 2023, de nouvelles réglementations ont été mises en place pour freiner la spéculation immobilière et garantir une offre de logements accessible à tous. Ces mesures visent essentiellement à enrayer l’inflation des prix de l’immobilier et à maintenir un équilibre et une mixité sociale en garantissant que les meublés de tourisme n’accaparent pas l’ensemble du marché locatif.

Les mesures mises en place dans le cadre de la réglementation des meublés de tourisme au Pays basque

L’une des principales mesures adoptées par la CAPB est le principe de compensation. Cela signifie que pour chaque logement mis en location saisonnière, le propriétaire doit compenser en mettant en location un autre logement à long terme. Cette règle s’applique particulièrement aux résidences secondaires. En effet, un propriétaire qui souhaite louer son logement en courte durée en a le droit si les locations sont inférieures à 120 jours dans l’année, soir 4 mois. Aucune démarche ne lui est demandée. 

Les restrictions s’adressent ainsi aux propriétaires de résidences secondaires. Pour obtenir l’autorisation de louer en courte durée, les propriétaires doivent prouver qu’ils ont transformé un local non destiné à l’habitation (comme un bureau ou un commerce) en un logement résidentiel. Les surfaces des deux logements doivent être comparables, et ils doivent être situés dans la même commune.

Le respect de cette compensation est vérifié au moment de la demande d’autorisation de changement d’usage, obligatoire depuis 2020. Cette autorisation est délivrée uniquement si les critères de compensation sont remplis. Par ailleurs, les propriétaires peuvent désormais acheter des « droits de commercialité » à d’autres propriétaires pour compenser leurs logements de location saisonnière. 

Ces mesures concernent les communes suivantes : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Ustaritz et Villefranque. Les personnes physiques et morales doivent se conformer à ces nouvelles règles pour pouvoir continuer leurs activités de location saisonnière.

La réglementation des meublés de tourisme au Pays basque a très rapidement montré son effet

La réglementation des meublés de tourisme au Pays basque, une décision qui porte déjà ses fruits ! (crédit : Tom Sekula via Unsplash)

Selon de premières évaluations, ces mesures mises en œuvre par la communauté d’agglomération du Pays basque ont déjà eu un impact visible. Les autorités ont en effet constaté sur une année, du 1er mars 2023, date d’entrée en vigueur des mesures, au 1er mars 2024, une diminution impressionnante de 92 % des autorisations de changement d’usage 

L’appel au secours de professionnels de gestion des meublés de tourisme

Tout pourrait donc aller pour le mieux, cette nouvelle réglementation des meublés de tourisme au Pays basque redistribuant les cartes des logements et pouvant limiter à la marge le surtourisme. Toutefois, certains acteurs du logement de loisirs regroupés dans le collectif Enzun appellent, eux, à l’aide en pointant les travers inquiétants de ces mesures.

Qui est le collectif Entzun ?

Le collectif Entzun s’est formé en 2021, en réponse aux débats sur la réglementation des meublés de tourisme au Pays basque. Regroupant plus de 50 professionnels locaux, ce collectif inclut des agences de gestion locative, mais également des acteurs directement en lien avec le tourisme local comme des restaurateurs, des commerçants et des prestataires d’activités touristiques. Entzun représente une voix importante dans le secteur du tourisme local, cherchant à équilibrer les besoins des résidents et ceux des visiteurs. Le collectif avait fait des contre-propositions pour réguler autrement le marché des meublés de tourisme, visant à orienter certains logements vers la location à l’année tout en maintenant une offre suffisante pour soutenir l’économie touristique régionale.

Mais depuis la mise en œuvre des mesures décidées par la CAPB, ils dénoncent une véritable catastrophe pour leurs activités et, plus généralement, pour l’économie touristique de leur pays.

Quels sont les griefs des professionnels ?

Le Collectif Entzun dénonce certains effets de la réglementation des meublés de tourisme au Pays basque

Dans un communiqué de presse du 20 juin 2024, le collectif Entzun souligne que des centaines d’emplois sont menacés par les nouvelles réglementations. Dès janvier 2024, 90 emplois directs ont été supprimés chez les gestionnaires de locations touristiques. Ceux-ci estiment que le chiffre pourrait atteindre 550 en 2026. L’application des mesures de compensation, assez drastiques, n’aurait pas permis de ramener suffisamment de logements à long terme sur le marché, mais a cependant déjà causé des dommages économiques et humains immédiats.

Le collectif rappelle que les professionnels de la location saisonnière du Pays basque ont toujours soutenu une régulation équilibrée. Ils ont proposé des mesures concrètes dès 2021 pour équilibrer le marché locatif, avant même que la réglementation ne soit mise en place. Cependant, selon eux, leurs voix n’ont pas été suffisamment entendues. 

Le collectif Entzun insiste sur le fait que la location saisonnière, gérée par des professionnels, contribue positivement à l’offre touristique, en rappelant quelques chiffres. En 2023, le Pays basque :

  • A connu plus de 4 700 000 nuitées en meublés de tourisme,
  • A reçu plus d’1 210 000 voyageurs dans ces hébergements.
  • Les séjours des touristes durent un peu plus de 5 jours en moyenne, et ont rapporté plus de 300 millions d’euros à la région.

Le collectif se défend de toute instrumentalisation en affirmant que ses membres sont des professionnels du logement, pas des spéculateurs. Ils rappellent que leur métier consiste à accueillir des touristes et à offrir un service de qualité.

Les professionnels mettent également en garde contre le risque de voir revenir des locations non régulées et non professionnelles, ce qui pourrait nuire à l’économie touristique locale. Une baisse de fréquentation touristique liée à une offre moindre ou de piètres qualités aurait des répercussions sur les commerces, restaurants, bars et autres activités locales, entraînant une baisse des retombées économiques et de la taxe de séjour, essentielle pour la stratégie touristique du territoire.

En conclusion, le collectif Entzun appelle à une concertation avec les élus locaux pour trouver des solutions équilibrées, conciliant la politique du logement et la politique touristique. Il avance des propositions concrètes, dont la principale : la compensation ne serait exigible que sur le deuxième bien loué ; pour celui-ci le propriétaire devrait proposer un logement équivalent mis en location annuelle. Selon eux, cela permettrait de limiter les locations saisonnières spéculatives tout en maintenant une offre de logements pour les touristes, afin de préserver l’économie locale et le tissu social du Pays basque.

Comment trouver un juste milieu entre besoins touristiques, vie des habitants du territoire et activité des professionnels du tourisme ?

On ne peut nier l’impact des plateformes de location courte durée sur l’économie et la vie des habitants des sites touristiques. Il ne s’agit pas de donner raison aux uns ou aux autres. Chaque acteur est légitime à plaider sa cause. Et l’activité touristique est une manne aujourd’hui indispensable pour l’économie et le développement de nombreux sites.

Les dispositions du projet de loi Le Meur, adoptées pour l’instant par le Sénat, mettent en avant une plus grande liberté laissée aux élus locaux. Ils pourraient ainsi, si la loi était définitivement adoptée :

  • Abaisser le nombre de nuitées de 120 à 90 jours,
  • Ne plus attendre l’autorisation du préfet pour décider d’un changement d’usage dans les territoires en moindre tension, 
  • Imposer une déclaration sur l’honneur du demandeur de l’autorisation sur l’absence d’une clause interdisant la location de courte durée dans une copropriété,
  • Majorer les amendes…

Tout autant de mesures dont nous vous parlions déjà en fin d’année dernière, dans notre article sur le projet de loi anti-Airbnb. Des mesures qu’un conseil municipal ou d’agglomération pourrait prendre à loisir. C’est peut-être un début de solution. Les communes connaissent bien les enjeux qui les traversent et sont à même de trouver les mesures les mieux adaptées à leur situation et à celles du marché les meublés de tourisme.

Auteur: Amélie Manceau

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