Directive VIDA et location courte durée : ce que les gestionnaires professionnels doivent savoir avant 2028

La directive VIDA, adoptée par le Conseil de l'UE le 11 mars 2025 et entrée en vigueur le 14 avril 2025, va modifier en profondeur la relation entre les plateformes et les gestionnaires professionnels de location courte durée. À partir du 1er juillet 2028 (au plus tard le 1er janvier 2030), Airbnb et Booking.com devront collecter la TVA à la place de tout propriétaire ou gestionnaire qui n'est pas assujetti. Ce n'est pas un sujet de fiscalité personnelle : c'est un changement structurel dans le rapport de force entre plateformes et opérateurs professionnels. Cet article vous explique ce que ça change concrètement pour votre activité, selon votre situation.

Source officielle : Directive VIDA, Conseil de l'Union européenne

Ce que la directive VIDA change vraiment pour la LCD

Depuis des années, les plateformes comme Airbnb et Booking.com jouent un rôle d'intermédiaire : elles mettent en relation voyageurs et hébergeurs, collectent les paiements, reversent les loyers. Mais elles ne sont pas collectrices de TVA pour les hébergeurs. La directive VIDA inverse cette logique sur un point précis : si l'hébergeur ne facture pas de TVA (parce qu'il est sous le seuil de franchise ou non assujetti), la plateforme devra le faire à sa place.

Le texte introduit la notion de "prestataire présumé" : pour les locations ininterrompues d'un même logement à la même personne pour 30 nuitées maximum, la plateforme sera réputée avoir reçu et fourni elle-même le service. Conséquence directe : elle facture la TVA au voyageur et la reverse à l'État.

Ce mécanisme cible précisément les locations courte durée, et pas les autres segments. Ce n'est pas un hasard : depuis des années, les syndicats hôteliers dénoncent une distorsion de concurrence avec des hébergeurs non assujettis à la TVA. VIDA y répond à l'échelle européenne.

Les trois situations concrètes selon votre statut

Situation 1 : vous n'êtes pas assujetti à la TVA (franchise de base)

C'est le cas d'une majorité de propriétaires individuels qui gèrent 1 à 5 biens avec des revenus annuels inférieurs au seuil de franchise (85 800 euros en France). Dans ce cas, après 2028, la plateforme collectera la TVA directement auprès du voyageur sur les nuitées que vous proposez. Vous ne changez rien à votre facturation, mais la TVA apparaît dans le prix payé par le voyageur, ce qui peut mécaniquement renchérir le coût du séjour. Le vrai risque : une pression sur votre compétitivité si vous ne recalculez pas votre pricing en conséquence.

Situation 2 : vous êtes assujetti à la TVA et vous le déclarez à la plateforme

Si vous communiquez votre numéro de TVA intracommunautaire à la plateforme ET déclarez que vous facturez vous-même la TVA sur vos prestations, le mécanisme de "prestataire présumé" ne s'applique pas. Vous restez dans le circuit normal : vous collectez, vous déclarez, vous reversez. Rien ne change dans le fond, mais la plateforme aura besoin d'une preuve formelle de votre statut. Anticiper cette mise à jour dans votre espace partenaire est une action concrète à mener avant 2028.

Situation 3 : vous gérez des biens pour des propriétaires mandants avec des statuts fiscaux mixtes

C'est la situation la plus complexe pour les conciergeries professionnelles. Vous pouvez gérer simultanément des biens dont les propriétaires sont assujettis et d'autres qui ne le sont pas. La plateforme devra appliquer le mécanisme de "prestataire présumé" bien par bien, selon le statut communiqué pour chaque logement. Si votre mandat de gestion ne précise pas clairement le statut TVA du propriétaire mandant, vous allez vous retrouver dans une zone grise inconfortable. C'est là que se concentre le vrai risque opérationnel pour les gestionnaires de 20 lots et plus. Le split payment, par exemple, devra intégrer cette nouvelle couche de complexité dans les flux financiers entre propriétaire, conciergerie et plateforme.

[VISUEL - Type : Schéma / Infographie] Sujet : Tableau à 3 colonnes illustrant les trois situations (non assujetti / assujetti déclaré / gestionnaire avec mandants mixtes), avec pour chacune la mécanique de collecte TVA avant et après VIDA, et les actions à anticiper Légende suggérée : Directive VIDA 2028 : trois situations TVA pour les gestionnaires de location courte durée Source : À créer / Welkomz

Conséquences concrètes pour votre activité

Impact 1 - Revue du statut TVA de vos propriétaires mandants : Si vous gérez des biens pour le compte de tiers, vous devrez recenser le statut TVA de chaque propriétaire avant 2028. Un mandat de gestion qui ne mentionne pas explicitement cette information ne sera plus suffisant. Anticipez une clause spécifique dans vos contrats dès aujourd'hui.

Impact 2 - Mise à jour des espaces partenaires plateformes : Airbnb et Booking.com devront mettre à jour leurs interfaces d'ici à l'entrée en vigueur du dispositif. Les gestionnaires assujettis devront y renseigner leur numéro de TVA intracommunautaire et cocher une déclaration formelle. Ne pas le faire, c'est exposer ses propriétaires au mécanisme par défaut. Suivez les communications des plateformes sur ce point à partir de 2026-2027.

Impact 3 - Révision du pricing sur les biens non assujettis : Si une partie de vos biens bascule dans le régime "prestataire présumé", le voyageur verra un prix toutes taxes comprises plus élevé. Sans ajustement de votre tarif hors taxe, vous risquez de perdre en compétitivité face à des concurrents déjà assujettis qui absorberont mieux cet effet. Un travail de revenue management sur ces biens s'impose en amont. Sur Booking.com notamment, le paiement échelonné et les politiques d'affichage des prix TTC devront être revus à l'aune de ces nouvelles règles.

Impact 4 - Surveillance des commissions nettes reversées : Selon la façon dont les plateformes implémenteront techniquement le dispositif, la TVA collectée sera reversée à l'État via leurs propres mécanismes. Cela signifie que le montant net reversé à l'hébergeur ne comprendra pas cette TVA. Vérifiez que vos contrats avec les propriétaires tiennent compte de cet effet sur les revenus nets. La façon dont vous affichez vos commissions dans vos reportings propriétaires devra être adaptée.

Ce qu'on ne sait pas encore

Trois points d'incertitude subsistent à ce stade :

Quel sera le traitement exact des conciergeries qui agissent en tant que mandataires (et non propriétaires) ? La directive cible les "prestataires sous-jacents", mais le statut du gestionnaire mandataire dans la chaîne fiscale n'est pas encore clarifié par des guidelines nationales.

Comment les plateformes vont-elles techniquement implémenter la vérification du statut TVA bien par bien, en particulier pour les multi-propriétaires et les gestionnaires à mandats multiples ?

Les seuils de franchise TVA par État membre varient. Un gestionnaire opérant dans plusieurs pays européens sera-t-il soumis à des règles différentes selon la localisation des biens ?

Le recours Nomad Stays : pourquoi il faut arrêter d'attendre un retournement

La société Nomad Stays Co avait tenté d'obtenir l'annulation des dispositions de la directive VIDA applicables à la parahôtellerie devant le Tribunal de l'UE. Le recours a été rejeté pour irrecevabilité : le tribunal a jugé que la société n'avait pas qualité à agir.

Cette décision ne dit rien sur le fond du texte, mais elle envoie un signal clair : la voie contentieuse ne sera pas celle qui permettra aux opérateurs d'échapper au dispositif. Le Syndicat des Professionnels de la Location Meublée (SPLM) lui-même recommande aux acteurs du secteur de "porter, avant l'entrée en vigueur de ces dispositions, une vigilance accrue sur les schémas contractuels, les modalités de paiement, de réservation, le statut au regard de la TVA des propriétaires des biens". Ce n'est pas une mise en garde légère. C'est une feuille de route.

Ce qu'il faut faire dès maintenant, bien avant 2028

Trois actions concrètes à lancer cette année :

Faites auditer votre situation TVA avec votre expert-comptable, en distinguant clairement votre propre statut de celui de vos propriétaires mandants. Si vous gérez des biens pour le compte de tiers, cartographiez dès maintenant le statut de chaque propriétaire.

Relisez vos mandats de gestion : la clause TVA doit y figurer explicitement. Si ce n'est pas le cas, profitez des prochains renouvellements pour l'intégrer. Les contrats et bonnes pratiques juridiques sont au cœur de votre conformité, pas seulement la déclaration fiscale.

Surveillez les espaces partenaires Airbnb et Booking.com : les deux plateformes devront publier leurs modalités d'implémentation. Ne laissez pas ce sujet au service comptable uniquement. L'impact touche votre distribution, votre pricing et vos relations propriétaires. Si vous gérez votre classement Airbnb activement, sachez que l'affichage des prix TTC dans les résultats de recherche pourrait être modifié par ce dispositif.

Pour aller plus loin sur la fiscalité appliquée à la location courte durée, consultez notre article de référence sur Welkomz : TVA et location courte durée : ce que vous devez savoir. Et pour replacer VIDA dans le contexte des évolutions réglementaires récentes, notre analyse de la loi Le Meur du 7 novembre 2024 et de ses impacts sur la copropriété reste un point de départ indispensable sur l'Airbnb en copropriété.