La FNAIM vient de publier un document de référence sur les activités autorisées aux conciergeries sans carte professionnelle au regard de la loi Hoguet. Fruit de plus de deux années de travail conduit avec les services de la CCI et de la DDPP, ce tableau clarifie pour la première fois dans un cadre institutionnel ce que les conciergeries peuvent ou ne peuvent pas faire. Pour les professionnels de la location courte durée, c'est une ressource utile — mais aussi un signal qu'il faut lire entre les lignes.
L'essentiel à retenir :
→ La frontière est nette sur les encaissements : toute conciergerie sans carte qui centralise les loyers, la taxe de séjour ou le dépôt de garantie pour le compte du propriétaire s'expose à une violation de la loi Hoguet, avec des amendes pouvant atteindre 30 000 euros.
→ Le périmètre "sans risque" est plus large qu'on ne le pense : remise des clés, état des lieux d'entrée, ménage, accueil des voyageurs, fourniture de linge sont explicitement autorisés sans carte, selon la FNAIM.
→ Des alternatives conformes existent : le split payment et des solutions comme Fluxia ou Unlocker permettent à une conciergerie sans carte de sécuriser son activité sans franchir les lignes rouges.
La loi Hoguet et les conciergeries : un flou qui dure depuis trop longtemps
La loi Hoguet du 2 janvier 1970 réglemente les professions immobilières en France. Conçue pour les agents immobiliers classiques, elle n'a jamais été pensée pour le modèle conciergerie LCD (location courte durée) tel qu'il s'est développé depuis 2010 avec l'essor d'Airbnb, Booking.com et Abritel. Résultat : une zone grise qui dure depuis des années.
Selon le SPLM (Syndicat des Professionnels de la Location Meublée), environ 250 000 logements en France sont gérés par des professionnels de la conciergerie, un secteur qui représente plus de 41 000 emplois et plus de 2 milliards d'euros dépensés par les voyageurs accueillis. Ce secteur s'est développé, pour une grande partie, en dehors du cadre immobilier traditionnel — sans que ce soit nécessairement illégal, mais sans que les règles soient clairement posées pour tous.
C'est précisément ce que le tableau de la FNAIM cherche à corriger. Comme le notent les auteurs du document, "dès qu'il y a intermédiation ou gestion, certaines obligations s'imposent : carte professionnelle, garantie financière, assurance responsabilité civile." Mais la vraie valeur du document, c'est qu'il dit aussi ce qui ne tombe pas sous ces obligations.
Sébastien Bellec, président du Réseau CLF qui fédère près de 145 conciergeries en France, posait clairement le sujet lors du Salon de la Conciergerie Locative 2026 à Marseille : "La conciergerie a toujours été reconnue comme un acteur de l'immobilier, alors que ce n'est pas du tout le cas. Nous sommes avant tout un acteur du tourisme." Ce décalage de perception est au coeur de la tension que ce tableau institutionnel essaie de résoudre.
Impact opérationnel concret : ce que vous pouvez faire, et ce qui vous met en risque
Le tableau de la FNAIM distingue deux grandes catégories d'opérations. Voici ce que ça change concrètement pour votre activité de conciergerie sans carte.
Ce que vous pouvez faire sans aucune carte :
La remise des clés, l'état des lieux d'entrée (dans la pratique, un simple check-in selon la FNAIM), l'accueil du locataire avec remise des informations pratiques, le ménage et la fourniture du linge, la prise de photos du bien : toutes ces opérations sont hors champ de la loi Hoguet. Vous les faites probablement déjà. Ce document vous confirme que vous êtes en règle.
Ce qui vous expose sans la carte Gestion :
Encaisser les loyers soldés, la taxe de séjour, le dépôt de garantie ou tout règlement pour le compte du propriétaire : c'est interdit sans carte G, y compris si vous faites transiter la somme avant de la reverser. La ligne rouge est l'encaissement centralisé de fonds pour autrui. Le non-respect de cette règle est passible d'une amende pouvant atteindre 30 000 euros, voire 7 500 euros et 6 mois d'emprisonnement selon les dispositions pénales applicables.
Ce qui nécessite la carte Transaction, mais pas la carte Gestion :
Rédiger et publier une annonce incluant vos coordonnées comme intermédiaire, valider des demandes de réservation sur les plateformes, traiter les demandes des prospects, signer un contrat de location saisonnière : ces opérations requièrent la carte T (Transaction). Beaucoup de conciergeries les font aujourd'hui sans cette habilitation, dans une zone grise assumée.
Une solution concrète pour les conciergeries sans carte : le split payment, qui consiste à faire payer la plateforme directement au propriétaire sa part, et à facturer séparément vos honoraires de prestation. Cette architecture, disponible notamment via des outils comme Fluxia ou Unlocker, ne déclenche pas l'obligation de carte G puisque vous ne centralisez jamais les fonds du propriétaire. Notre guide sur le split payment en location saisonnière détaille ce fonctionnement.
Qui gagne vraiment, qui perd et ce que ce tableau ne dit pas
Soyons directs : ce document de la FNAIM n'est pas neutre. La fédération représente les agents immobiliers professionnels titulaires de carte. Elle a tout intérêt à tracer clairement la frontière entre "ce que vous pouvez faire sans carte" et "ce qui reste notre pré carré". C'est légitime. Mais le cadrage est important.
Ce que ce tableau fait bien : il donne pour la première fois un outil structuré, issu d'un organisme reconnu, pour que les conciergeries vérifient leur pratique. Avant ce document, la plupart des professionnels naviguaient entre des interprétations contradictoires sur des forums ou des sites de formation. Avoir un tableau sourcé, co-construit avec la CCI et la DDPP, c'est une avancée réelle.
Ce que ce tableau ne dit pas : il ne résout pas la question de fond soulevée par le Réseau CLF et d'autres syndicats sectoriels. La création d'une "carte C" (pour conciergerie) spécifique à la LCD reste une piste sérieuse, portée par plusieurs acteurs du secteur, qui permettrait de reconnaître officiellement un métier distinct de l'immobilier traditionnel. Tant que cette reconnaissance n'existe pas, les conciergeries restent dans un cadre bâti pour un autre métier.
Qui en bénéficie le plus : les conciergeries déjà structurées et prudentes, qui verront ce tableau valider leurs pratiques. Les conciergeries en démarrage, qui auront enfin une base documentaire sérieuse pour construire leur activité conformément.
Qui risque d'être pénalisé : les conciergeries qui ont progressivement glissé vers la gestion complète sans carte, attirées par la demande croissante des propriétaires. Ce document accentue la pression réglementaire sur elles, dans un contexte où la loi Le Meur renforce déjà les contrôles sur le secteur. Notre article sur les défis de la location saisonnière avec la loi Le Meur dresse le tableau de cette pression multi-front.
Le message que ce tableau porte aussi : les agences immobilières traditionnelles ont à gagner à tendre la main vers les conciergeries, pas à les combattre. Une conciergerie qui gère l'opérationnel — remise des clés, accueil voyageurs, ménage — et une agence immobilière qui porte les mandats, les baux et les encaissements : c'est un modèle de complémentarité qui existe déjà dans certains territoires. Il mériterait d'être encouragé plutôt que de laisser chaque partie s'épuiser dans un rapport de force.
Questions associées
Quelles conciergeries sont concernées par la loi Hoguet ?
Toute conciergerie qui encaisse des fonds pour le compte d'un propriétaire est concernée par la loi Hoguet, quel que soit son statut juridique (micro-entreprise, SASU, SARL) ou sa taille. Le critère déclencheur n'est pas le nombre de biens gérés mais la nature de l'opération : dès qu'il y a encaissement ou gestion au sens immobilier du terme, la carte G s'impose. Si votre activité se limite à l'accueil, au ménage et à la remise des clés, vous êtes hors champ.
À partir de quand les activités listées dans le tableau FNAIM s'appliquent-elles ?
Le tableau publié par la FNAIM s'appuie sur des textes en vigueur, notamment les articles 54 et 64 du décret Hoguet, l'article L2333-33 du CGCT pour la taxe de séjour, et l'article L 324-2 du Code du tourisme pour la signature de contrat de location saisonnière. Ces règles ne sont pas nouvelles : elles s'appliquent déjà. Le tableau ne crée pas de nouvelles obligations, il clarifie celles qui existaient. Un point de vigilance à noter : à partir du 20 mai 2026 au plus tard, conformément à la loi Le Meur, les déclarations administratives de mise en location en mairie doivent être effectuées par le propriétaire lui-même.
Comment une conciergerie sans carte peut-elle proposer un service complet sans enfreindre la loi Hoguet ?
Deux voies existent. La première : opter pour le split payment via une plateforme ou un outil dédié (Fluxia, Unlocker, Smily, RentalReady) pour ne jamais centraliser les fonds du propriétaire. La seconde : se rapprocher d'un professionnel titulaire de la carte G via un contrat de sous-traitance ou un partenariat de délégation, ce qui permet à la conciergerie d'opérer sur le terrain pendant que le titulaire de carte porte la responsabilité juridique des actes soumis à la loi Hoguet. Pour explorer ce second modèle, notre article sur le code APE conciergerie donne des repères sur la structuration juridique de votre activité.
Ce que ça change pour votre activité
Ce tableau FNAIM n'est pas une menace. C'est une invitation à l'honnêteté opérationnelle. Si vous gérez 5 biens et que votre activité se limite à l'accueil et au ménage : continuez, vous êtes en règle. Si vous gérez 30 biens et que vous encaissez les loyers pour vos propriétaires sans carte G : ce document vous dit clairement que vous êtes exposé.
La vraie question n'est pas "puis-je continuer comme avant ?" mais "quel modèle me permet de grandir sans risque ?". Pour les conciergeries qui veulent franchir un palier, la carte G reste la voie la plus solide — même si son obtention demande du temps et une garantie financière. Pour celles qui ne souhaitent pas l'emprunter, les solutions de split payment représentent aujourd'hui une alternative crédible et documentée.
Et pour le secteur dans son ensemble, il est temps de transformer la relation conciergeries / agents immobiliers. Pas sur le mode du rapport de force, mais sur celui de la complémentarité. 250 000 logements gérés par des pros de la LCD en France : c'est un marché qui a besoin de toutes les parties prenantes, chacune dans son rôle.
Pour aller plus loin sur la conformité juridique de votre conciergerie, consultez également notre article sur la loi anti-Airbnb du 7 novembre 2024, notre guide sur le split payment en location saisonnière et notre analyse des défis de la loi Le Meur pour 2025. Pour les conciergeries en phase de structuration, notre guide formation conciergerie Airbnb aborde les conditions d'obtention de la carte G. Enfin, si vous recrutez ou cherchez à stabiliser vos opérations, notre article sur la fidélisation des équipes ménage vous donnera des repères concrets.
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