Créer sa conciergerie de location courte durée : le guide complet, du statut aux premiers mandats

Créer sa conciergerie de location courte durée, c'est prendre huit décisions dans le bon ordre : le modèle (avec ou sans carte G), le statut, les obligations légales, l'assurance, le contrat, la commission, les outils, puis la recherche des premiers propriétaires et des premiers prestataires. Beaucoup de créateurs commencent par la fin, le logo ou le site, et découvrent la réglementation au premier mandat. Ce guide reprend chaque étape avec la réponse courte, le piège à éviter et nos articles détaillés pour aller plus loin. À la fin, vous saurez par quoi commencer cette semaine.

Étape 1 : choisir son modèle, avec ou sans carte G (une demi-journée de réflexion)

Le premier choix fixe tout le reste : allez-vous agir au nom du propriétaire (mandat de gestion, encaissement des loyers) ou vendre des services autour de son logement (ménage, accueil, linge) ? Dans le premier cas, la carte professionnelle mention « Gestion immobilière », dite carte G, est obligatoire. Dans le second, elle ne l'est pas, mais votre champ d'action est plus étroit.

Sans carte G, vous pouvez accueillir les voyageurs, faire le ménage, fournir le linge et photographier le logement. Vous ne pouvez pas encaisser de loyers, de taxe de séjour ni de dépôt de garantie pour le compte du propriétaire, même en transit. Notre article sur le tableau de la FNAIM pour les conciergeries sans carte G détaille la frontière, activité par activité.

Entre les deux, des montages existent. Le split payment fait verser directement la part du propriétaire par la plateforme, vos honoraires étant facturés à part. Des services de délégation de carte G, comme Unlocker ou Fluxia, portent la partie réglementée à votre place, contre un abonnement.

Le piège à éviter : démarrer « sans carte » tout en encaissant les loyers sur votre compte « le temps de reverser ». C'est exactement ce que la loi Hoguet interdit. C'est une question qui revient souvent chez les conciergeries : comment exercer sans carte G sans sortir du cadre ? La réponse tient dans le modèle choisi dès le départ, pas dans un arrangement au cas par cas.

Étape 2 : choisir son statut et son code APE (une journée avec votre comptable)

Le statut juridique dépend de votre modèle et de vos ambitions : la micro-entreprise suffit pour tester une activité de services, une société (SARL, SAS) devient plus adaptée dès que vous visez la carte G avec garantie financière et que vous voulez séparer votre patrimoine.

Le code APE suit la même logique. Le 68.32A (administration de biens immobiliers) correspond à la gestion sous mandat avec carte G. Le 96.09Z (autres services personnels) correspond aux prestations sans mandat. Notre guide des codes APE pour une conciergerie détaille chaque cas, ainsi que le changement de nomenclature prévu au 1er janvier 2027, qui répartit le 96.09Z entre deux nouveaux codes.

Le piège à éviter : croire que le code APE vaut autorisation. Il décrit votre activité principale, il ne vous dispense d'aucune obligation : une conciergerie qui encaisse les loyers reste soumise à la carte G, quel que soit son code.

Pour étudier votre marché avant de vous lancer, Bpifrance Création a consacré un dossier au secteur, que nous présentons dans notre article sur le dossier Bpifrance consacré à la conciergerie locative.

Étape 3 : obtenir la carte G, ou décider de s'en passer (à anticiper)

La carte G se demande auprès de la CCI avec le formulaire cerfa n° 15312, et repose sur trois conditions détaillées par Service Public Entreprendre : l'aptitude professionnelle, une garantie financière et une assurance responsabilité civile professionnelle.

L'aptitude professionnelle se prouve par un diplôme de niveau bac+3 minimum (BTS professions immobilières, licence, licence professionnelle) ou une certification RNCP de niveau équivalent. À défaut, il faut justifier de 3 ans d'expérience salariée à temps plein avec le baccalauréat, ou de 10 ans sans (4 ans pour un cadre). Pour la mention « Gestion », cette expérience doit avoir été acquise sous la responsabilité d'un titulaire de cette même mention.

La garantie financière est obligatoire en gestion, sans possibilité de déclarer que vous ne détenez pas de fonds : au moins 30 000 € pendant les deux premières années d'activité, puis au moins 110 000 €. Elle s'obtient auprès d'une compagnie d'assurance, d'une banque ou de la Caisse des dépôts. Une fois la carte en poche, comptez 14 heures de formation continue par an.

Bonne nouvelle pour ceux qui n'ont ni diplôme ni expérience : le titre « Gestionnaire de meublés de tourisme » de la Hosting Academy est inscrit au RNCP au niveau 6, comme nous l'expliquions dans notre article sur ce titre RNCP. Il ne remplace pas la carte G, mais il peut, selon son contenu, répondre à la condition de diplôme : faites-le confirmer par votre CCI avant de vous inscrire.

Le piège à éviter : sous-estimer le coût annuel du modèle avec carte (garantie, RC pro, formation, comptabilité séparée des fonds mandants) et fixer une commission trop basse pour l'absorber.

Étape 4 : intégrer la loi Le Meur dans ses process (avant le premier logement)

La loi Le Meur du 19 novembre 2024 s'applique à toute personne qui intervient comme intermédiaire dans la location d'un meublé de tourisme, conciergerie avec ou sans carte G comprise. Elle n'est pas une formalité réservée aux grosses structures : c'est une liste de vérifications à faire pour chaque logement, dès le premier.

Concrètement, vous devez vérifier le numéro d'enregistrement du logement et le faire figurer dans l'annonce, informer le propriétaire de ses obligations, transmettre les données d'activité demandées et retirer l'annonce si le plafond de nuitées est dépassé. Les sanctions vont de 12 500 € par meublé pour un défaut d'information à 50 000 € par annonce pour un défaut de transmission ou de retrait. Notre pilier sur la loi Le Meur et les obligations des conciergeries détaille chaque obligation et le dossier de preuves à constituer.

Le piège à éviter : accepter un logement sans numéro d'enregistrement « en attendant ». La loi fait de l'intermédiaire un responsable à part entière : si l'annonce reste en ligne sans numéro, l'amende peut vous viser directement.

Étape 5 : s'assurer, et vérifier l'assurance du propriétaire (deux à trois devis)

Votre assurance responsabilité civile professionnelle couvre votre activité : une clé perdue, une erreur de gestion, un dégât causé par l'un de vos prestataires. Elle est obligatoire avec la carte G et fortement conseillée sans. Le logement, lui, doit être couvert par le propriétaire, avec un contrat qui mentionne explicitement la location meublée de courte durée.

Beaucoup de gestionnaires se posent la question au moment du premier sinistre : qui paie quoi entre l'assurance du propriétaire, la RC pro de la conciergerie et la garantie de la plateforme ? Notre guide de l'assurance en location saisonnière fait le tri entre les contrats et leurs exclusions.

Le piège à éviter : se contenter de l'assurance habitation classique du propriétaire. Exigez une attestation écrite qui mentionne la location de courte durée, et gardez-la dans le dossier du logement.

Étape 6 : rédiger son contrat et fixer sa commission (une semaine, relecture comprise)

Le contrat fixe ce que vous faites, ce que vous ne faites pas et combien vous êtes payé. Mandat de gestion avec carte G ou contrat de prestation sans carte, il doit au minimum préciser la durée et les conditions de résiliation, l'étendue de la mission, la base de calcul de votre rémunération, la répartition des frais (équipement, linge, photos) et la gestion des sinistres.

La base de calcul est le point le plus discuté. Votre pourcentage s'applique-t-il au montant payé par le voyageur, ou au montant après frais de plateforme, ménage et taxe de séjour ? L'écart change votre marge de plusieurs points : écrivez-le noir sur blanc. Prévoyez aussi le partage des ventes additionnelles (arrivée anticipée, départ tardif) et les exclusions (piscine, fosse septique, gros travaux).

Pour situer votre commission, partez de vos coûts plutôt que de ceux du concurrent. Prenons l'exemple de notre article sur l'acquisition de biens : un logement qui génère 18 000 € de revenus locatifs par an rapporte 3 600 € à une commission de 20 %. Retirez-en vos logiciels, vos déplacements et le temps passé, et vous saurez si le mandat est rentable. Notre calcul du coût des logiciels par logement vous aide pour la première ligne.

Le piège à éviter : baisser sa commission pour signer les premiers mandats. Un propriétaire gagné sur le prix part sur le prix, et un mandat mal payé le reste pendant toute sa durée.

Étape 7 : s'équiper au bon moment (une journée de tests par outil)

Au démarrage, inutile de signer un logiciel complet : selon les repères de terrain, une conciergerie de 1 à 5 logements fonctionne souvent avec Airbnb, une synchronisation iCal vers les autres plateformes, ou un outil d'entrée de gamme pour les messages et l'accueil. Un channel manager devient indispensable entre 10 et 15 logements au plus tard. Avant, si vous diffusez un même logement sur plusieurs plateformes, la synchronisation iCal expose aux doubles réservations.

Entre 5 et 20 logements, les gestionnaires croisent souvent Superhote, Beds24, Smoobu ou Hostify. Au-delà, Lodgify ou Hostaway, puis, à partir de 40 logements et avec une équipe, des outils comme Smily, RentalReady, Avantio ou Guesty. Ces tranches sont des tendances, pas des frontières : notre guide du logiciel de conciergerie et notre méthode pour choisir son channel manager vous aident à trancher selon vos besoins réels.

Le piège à éviter : empiler les abonnements avant d'avoir des process. Un outil automatise une méthode qui existe déjà ; il ne l'invente pas à votre place.

Étape 8 : trouver ses premiers propriétaires et ses premiers prestataires

Les premiers mandats viennent rarement d'une campagne de publicité : ils viennent de votre réseau proche, des agences immobilières qui n'ont pas d'offre de location saisonnière et des artisans qui entrent chez les propriétaires. Ensuite, vos propriétaires satisfaits deviennent votre premier canal d'acquisition, comme le montre notre article pour trouver des biens à gérer.

Côté terrain, le ménage est le nerf de la guerre. Recherchez au moins deux prestataires par secteur, même pour trois logements, pour faire face aux absences. Formalisez une checklist avec photos à chaque rotation, comme celle de notre checklist ménage, et fixez un tarif juste à partir de notre article sur le tarif d'un ménage en auto-entrepreneur. Quand le volume le justifie, notre article sur le recrutement en conciergerie prend le relais.

Structurer tôt, c'est aussi se protéger. Sébastien Vernay, qui a fondé un réseau de 140 franchises dans la rénovation avant de créer le logiciel Biloki, a rencontré des dizaines de conciergeries débordées, et il y a reconnu un schéma qu'il connaissait :

« J'ai retrouvé exactement ce que j'avais constaté chez les artisans, c'est-à-dire un besoin de structurer l'organisation, de reprendre le contrôle un peu de la boîte, des moyens, et arrêter de faire le boulot de tout le monde. »
Sébastien Vernay, fondateur, Biloki

Faire le ménage soi-même un dimanche d'août, ça arrive à tout le monde au début. En faire une habitude, c'est le chemin le plus court vers l'épuisement : notre article sur le burn-out en conciergerie en décrit les signaux.

Le piège à éviter : accepter tous les logements qu'on vous propose. Un bien mal situé ou un propriétaire qui conteste chaque facture vous coûtera plus qu'il ne rapporte.

Se faire accompagner sans tomber dans le piège du gourou

La première erreur des créateurs, c'est de ne regarder leur projet que par un seul prisme : un seul coach, un seul réseau d'entraide, une seule méthode présentée comme la bonne. L'univers de la formation pour conciergeries est très inégal, et les promesses de revenus faciles circulent encore. Personne n'a la vérité : confrontez les avis, comme vous compareriez des logiciels, et demandez à parler à d'autres personnes accompagnées avant de payer.

La seconde erreur est inverse : rester seul dans son coin et réinventer la roue. Payer quelques centaines d'euros une personne compétente qui vous fait gagner six mois et vous évite une erreur de contrat ou de statut reste l'un des meilleurs investissements du démarrage. Notre guide pour choisir une formation de conciergerie donne les critères pour trier les offres.

Les salons professionnels jouent aussi ce rôle : on y rencontre des gestionnaires qui étaient à votre place deux ans plus tôt. Notre agenda des salons de la location courte durée recense les dates de l'année.

Notre recommandation

Si vous démarrez seul avec un à cinq logements, commencez sans carte G, en prestations de services, avec un contrat clair et une RC pro. Utilisez cette période pour tester votre marché et votre rentabilité réelle, sans encaisser un euro de loyer pour le compte des propriétaires.

Si vous visez 20 logements ou plus dans les deux ans, préparez la carte G dès le départ, ou une délégation de carte sérieuse. Le mandat de gestion vous donne la main sur les prix, les réservations directes et les ventes additionnelles, c'est-à-dire sur votre marge.

Ce que nous ne recommandons pas : signer des mandats à prix cassés pour grossir vite, ou acheter une franchise sans avoir parlé à plusieurs franchisés en activité. La taille du parc n'a de valeur que si chaque logement est rentable.

Comment passer à l'action maintenant ?

1. Écrivez en une page votre modèle : avec ou sans carte G, services proposés, zone couverte (1 heure).
2. Prenez rendez-vous avec un expert-comptable pour le statut et le code APE (cette semaine).
3. Demandez deux devis de RC pro qui mentionnent votre activité exacte (15 minutes par demande).
4. Faites relire votre contrat type par un juriste avant le premier mandat (une semaine).

Dans ce dossier

• Code APE d'une conciergerie : lequel choisir selon votre activité
• Conciergeries sans carte G : ce que dit le tableau de la FNAIM
• Hosting Academy : le titre RNCP de gestionnaire de meublés de tourisme
• Formation conciergerie Airbnb : le guide pour bien choisir
• Trouver de nouveaux biens à gérer
• Le dossier Bpifrance sur la conciergerie locative

Dernière vérification : novembre 2026 (Service Public Entreprendre, fiche F38657, et nos articles liés). Ce guide ne remplace pas l'avis d'un juriste ou d'un expert-comptable. Prochaine mise à jour prévue : premier trimestre 2027. Une info à nous signaler : notre page contact